Le congrès de la FNAIM du Grand Paris sur les charges de copropriété dresse un constat inquiétant
Parmi les données qui peuvent motiver ou au contraire dissuader les ménages d ‘effectuer un achat immobilier figurent désormais en bonne place les charges de copropriété. A ce titre l’Observatoire créé par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) est un outil précieux pour mesurer ce que pourra représenter ce poste. Dans le calcul de l’investisseur, la part des charges imputable au seul propriétaire (la totalité dans le cas d’une propriétaire occupant) vient s’ajouter au remboursement du crédit et à taxe foncière. Mieux vaut donc l’anticiper très sérieusement avant d’opter pour ce statut encore envié.
A première vue, les résultats enregistrés pour 2021 n’ont rien d’alarmant. L’indice s’établit à 97,55 pour 2021, contre 91,26 en 2020, soit une hausse de 6,86 %. L’observation porte sur 103.899 lots soit 3.724 immeubles à Paris. Certes, c’est un bond si on rapporte ce chiffre à une inflation de seulement 1,6 % en 2021. La Fnaim qualifie pourtant cette progression de « légère hausse ». Car même si le pourcentage paraît élevé, « les chiffres sont presque les mêmes qu’en 2019 », souligne l’Observatoire qui a enregistré une première légère baisse des charges de copropriétés en 2019 ; baisse qui s’est accélérée en 2020.
2021 se présente dès lors comme une année de rattrapage. L’avenir ne s’en annonce pas moins assez inquiétant.
Quelles sont les raisons de la hausse de 2021 ? Le chauffage et les combustibles connaissent la progression la plus importante (437,88 €/lot en 2021 vs 367,41 €/lot en 2020 soit +19,18 %). « Cela s’explique par une envolée des prix de l’énergie », commente la Fnaim. Et côté hausse des prix de l’énergie, ils devraient se trouver en lévitation en 2022. De quoi redouter une très substantielle progression de la dépense cette année.
Les plus fortes hausses sont ensuite imputables aux frais de maintenance ( + 11,1 %) et à l’eau (+ 7,6 %). A noter également les substantielles progressions du coût des assurances (+ 5,7 %).
L’observation ne porte que sur Paris, mais on peut difficilement imaginer que le reste de la France échappe à des évolutions similaires. Et surtout, quid pour 2022 où les charges seront frappées de plein fouet par la flambée inflationniste ?
« Sur cette période (NDLR : 2021), nous n’observons pas de hausse des impayés de charges de copropriété. Cependant, pour notre prochaine édition, nous serons très vigilants quant à la situation des impayés, qui devraient augmenter dans le contexte actuel d’inflation. Les pénuries d’énergie qui ont eu lieu en 2022 feront que ce poste sera également au coeur de notre étude », conclut la Fnaim.
La progression sensible des impayés ne sera sans doute pas le seul effet délétère de la forte hausse des charges. Pour équilibrer leur budget, les copropriétaires pourraient être contraints de faire des arbitrages… au détriment des travaux d’entretien.
Selon l’étude de l’Observatoire, le ratio travaux/charges est de 1,62 euro à Paris en 2021 contre 1,96 en 2020. « Après avoir été stable pendant plus de 5 années consécutives, les investissements des travaux engagés en 2020 ne se maintiennent pas en 2021. Cela s’explique par des reports de décisions dus aux nombreuses périodes Covid », constate Olivier Princivalle, président-adjoint de la FNAIM du Grand Paris et syndic de copropriétés. « Avec le contexte économique difficile voire incertain que nous vivons actuellement, nous accorderons une attention particulière à cet indicateur pour les prochaines éditions » conclut-il.
Les Echos